건축시공-총론(공사계약방식-직영공사,일식도급,분할도급,공동도급,정액도급,단가도급,실비정산보수가산도급,턴키,CM,PM,성능발주방식,SOC)

공사계약방식

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1.전통적 방식(설계와 시공 분리)

1)직영공사 : 간단한 공사, 시급하지 않은 공사, 노동력/재료에 편의가 있을 때

장점 : 계약 구속이 없는 임기응변 처리 가능

단점 : 공사비 증가, 공기연장, 재료의 비경제성

 

2)도급공사

※공사실시방식(일식도급, 분할도급, 공동도급)

■일식도급(일괄도급) : 공사전체를 한 업체에게 시공하게 하는 도급

장점 : 공사관리용이, 계약과 감독 업무가 단순, 가설재 중복이 없다는 측면에서 공사비 절감

단점 : 설계도서의 의도반영 불충분, 공사비 증대 우려

 

■분할도급 : 공사를 여러 업체가 나눠 시공하게 하는 도급

장점 : 우량시공기대(전문업자시공), 저액시공가능(입찰경쟁), 설계도서의도가 충분히 반영

단점 : 감독상 업무 증대, 비용증가

종류 : 공종별·공정별·공구별 분할도급, 직종별·공종별 분할도급

 

■공동도급 : 기술, 자본 등의 위험 분산을 위해 여러 개의 건설회사가 공동 출자

장점 : 위험분산, 융자력 증대, 시공의 확실성

단점 : 경비증가, 회사간 이해 충돌, 하자책임 불분명

 

 

※지불방식(정액도급, 단가도급, 실비정산보수가산도급)

■정액도급 : 공사비 총액을 확정

장점 : 경쟁입찰로 공사비 저하, 자금 계획이 명확, 공사관리업무가 간편

단점 : 도급금액 증감곤란, 조잡한 공사 우려, 설계도서 변경이 잦은 대규모공사에는 부적당

 

■단가도급 : 재료/임금/체적 등의 단가만으로 계약하고 차후 실시수량에 따라 정산(주로 긴급한 공사에 이용)

장점 : 신속한 공사, 설계변경에 따른 수량증감 용이, 간단란 계약

단점 : 총공사비 예측불가능, 자재비·노무비 절약의욕저하, 공사비 상승

 

■실비정산보수가산도급 : 공사비는 건축주, 감리자, 시공자가 청산, 가장 이상적인 도급계약형태

장점 : 양심시공기대가능

단점 : 공기연장우려, 공사비 절감 노력이 없어 공사대증대우려

종류: 실비 비율 보수가산식, 실비 정액 보수가산식, 실비한정 비율 보수가산식, 실비 준동률 보수가산식

 

2.현대적 방식(설계와 시공 포함)

■Turn Key방식(일괄수주방식) : 시공자가 주문자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 주문자에게 인도

장점 : 창의적설계, 신공법 개발 유도

단점 : 건축주 의도반영불충분, 대규모 회사에 유리, 최저낙찰제인 경우 공사품질저하, 우수한 설계의도 반영이 어려움

 

■CM(Construction Management)방식 : 전문가집단이 전 과정에 참여하여 공기단축, 공사비 절감을 위해 프로젝트를 관리하여 설계와 시공을 통합 관리

장점 : 설계후 입찰·시공이 아니라 설계와 시공을 병행하여 공기단축·원가절감, 설계자와 시공자의 의사소통문제 해결

 

■PM(Project Management)방식 : 건축주가 최고경영자가 되고 cm인력과 컨설턴트를 통하여 통합된 프로젝트 관리

 

■Partnering방식 : 발주자가 설계·시공에 참여하여 관련자들이 상호신뢰를 바탕으로 팀 구성

 

■성능발주방식 : 발주자는 요구 성능만을 제시하고 시공자가 실현하는 방식

장점 : 시공자의 창조적 시공 기대, 시공자의 기술향상

단점 : 공사비 증대, 성능확인의 애매모호함

 

■SOC(BOT, BTO, BOO)방식

BOT(Build Operation Transfer)

BTO(Build Transfer Operation)

BOO(Build Own Operate)